[일:] 2020년 08월 18일

집 팔고, 사는 과정을 정리하면 다음과 같다.

믿을만한 부동산 중개인을 골라, 집을 내놓는다. 적정한 가격도 중개인과 상의한다. 집의 시세는 중개인이 더 잘 알고 있는 경우가 많고, 수수료가 주택 가격의 몇 %이기 때문에 중개인이 터무니 없는 가격을 정하지는 않는 것 같다.

집에 관심이 있는 사람들이 집 구경을 하러 올 때는 집을 비워주는 것이 일반적이다. 구매자의 관심을 끌도록 최대한 집안을 잘 정리해 놓는다. 필요한 경우 리모델링을 해 놓기도 한다.

집을 사고 싶은 사람이 게시된 가격과 다른 가격에 사고 싶으면 counter offer를 한다. 여러 명이 동시에 사고 싶어해서 경쟁이 붙으면 처음에 내놓은 가격보다 더 높은 가격으로 계약이 될 수도 있다.

집 주인은 여러 offer 중에 가장 마음에 드는 걸 고른다. offer된 가격 외에도 구매자의 신용등급이나, 구매자의 구매 열의 등도 고려 대상에 넣어야 한다. 높은 가격을 적어 내고, 시간을 끌다가 최종적으로 구매 계약을 하지 않을 수도 있고, 낮은 신용 등급 때문에 대출을 받지 못해서 최종 단계에서 구매를 못하게 될 수도 있기 때문이다.

집 주인이 offer 를 받아들여 구매 계약을 시작하면, 구매자의 대출 회사에서는 집에 대한 inspection을 요구한다. 구매자는 inspector를 고용해서 집에 대한 검사를 한다. 비용은 구매자가 부담하며 $400에서 $500 정도 든다. inspection 결과에 따라, 추가 수리 요구나 가격 조정이 가능할 수도 있다.

별다른 문제가 없다면, 다음은 집 가격에 대한 평가 (appraisal)가 필요한데, 구매자의 대출 회사에서 수행한다. 집 가격이 거래 가격보다 높게 평가되면 문제가 없지만, 더 낮게 평가되면 그 가격만큼만 대출이 허용되므로, 부족한 비용은 구매자가 준비해야 한다.

평가가 끝나면, 대출을 위한 기본 준비는 끝이다. 대출회사에서는 집에 대한 보험 증서를 요구한다. homeowners insurance 회사를 찾아서 구매대상 주택에 대한 보험을 구매계약 최종 완료일 기준으로 보험을 미리 구매해서 대출회사에 제출해야 한다.

대출이 확정되면 주택에 대한 소유권 이전을 해야하는데, 이 일을 해주는 곳이 title 회사다. 부동산 중개인과 연계된 곳이 있으니, 그 title 회사를 통해서 소유권 이전을 완료하면 된다.

집을 판매하는 입장에서는 내 집에 대한 구매자의 대출회사에서 시행하는 appraisal이 무사히 끝나면 거의 모든 일이 마무리된 것이다. 구매자가 대출을 무사히 받아 최종구매계약(closing) 시점까지 기다리면 된다.

집을 살 때도 비슷한 과정을 거치게 되는데, 이번에는 내가 구매자 입장이 된다.

구체적으로 원하는 집에 대한 사양을 정하고, 가능한 한 많은 집을 둘러보고, 결정한다.

집을 결정했으면, offer를 넣는 것으로 첫 단계를 시작하고, 나머지는 위에 기술한 것과 대동소이하다.

살고 있는 집을 팔고, 다른 사람이 살고 있는 집을 사서 이사하는 일이 쉽지가 않다.

내 집을 살 사람도 자신의 집을 팔고 오는 경우에는 문제가 하나 더 추가되고, 내가 사서 이사할 집을 갖고 있는 사람이 다른 집을 사서 나가는 경우에 또 다른 문제가 하나 더 추가된다. 모든 게 연쇄적으로 이루어져야 하기 때문이다.

이사 들어올 사람이 자신의 집을 무사히 팔고, 내 집에 대한 주택담보 대출을 받아야하고, 대출을 받은 후 나와 구매 계약을 완료해야 한다. 나는 그 구매 계약을 근거로 다시 내가 살 집에 대한 주택 담보 대출을 받아야하고, 대출이 최종 결정되기까지 7일에서 10일 정도 걸린다고 하고, 서류에 하나라도 문제가 있으면 새 서류 제출 후, 다시 7일에서 10일 걸린다고 한다.

내 집을 팔고, 다른 집으로 이사하는 경우에 어쩔 수 없이 집을 파는 시점과 다른 집에 들어가는 시점 사이에 시간 차가 생길 수 밖에 없다. 대개의 경우에 집을 사면서 담보대출을 받을 때 집값의 20%에 해당하는 금액을 미리 지불해야 하는데 (down payment라고 한다.), 이 자금은 기존의 집을 팔아서 마련하거나, 아니면 그 만큼의 현금을 보유하고 있어야 한다.

충분한 현금이 있어서 다른 집을 살 때, down payment를 자기 돈으로 할 수 있다면 내가 이사들어갈 집의 구매 계약 완료 (closing이라고 한다)를 한다면 이사 계획을 미리 미리 할 수가 있겠다. 하지만, 내 경우에는 현재 집을 팔고, 그 대금으로 down payment을 해야하는 경우에는 집 판매 계약을 마치고, 대출을 받아 집 구매 계약을 해야 하기 때문에 어쩔 수 없이 그 중간에 시간 차가 생기게 된다. 지금 집을 비워주어야하는데, 새 집은 아직 마련되지 않는 고약한 상황에 처하게 된다.

내 집을 산 사람에게 양해를 구하고, 집값을 내는 조건으로 이사갈 때까지 머물 수도 있는데, 이건 전적으로 내 집 구매자가 허락해주느냐에 달려 있다.

이런 와중에 이사를 위해 이사짐 싸기와 이사 업체와 예약도 해야 하기 때문에, 신경 쓸 일이 만만치가 않다. 또한 대출을 위한 준비도 꾸준히 해주어한다.

그러다보니, 육체적으로도 정신적으로도 에너지 소모가 많다.